מהו שינויי דיירים

מהו שינויי דיירים?

שינויי דיירים הוא כינוי לשלב בו הדיירים מבצעים שינויים עיצוביים או מבניים בדירה אותה רכשו מהקבלן או מהיזם. מדובר בשלב קריטי מכיוון ששני הצדדים צריכים להיות מתואמים ולעיתים להתפשר רק על אותם שינויים שניתן לבצע בלי לחזור מחדש לשולחן הסרטוט של הדירה.

בחברות קבלניות רבות נמצאים מתאמי שינויים שהתפקיד העיקרי שלהם הוא לתאם את השינויים מול הדיירים. קבלנים אחרים עושים שימוש במיקור חוץ של מתאמת שינויי דיירים ומעבירים את התיאום והמשא למתן מול הרוכשים לחברה חיצונית.

בכל אופן, כפי שציינו לכל צד יש אינטרסים שונים ולעיתים אף מנוגדים: הקבלן בונה דירות שישקפו את המכנה המשותף הרחב ביותר ומעוניין שהשינויים יהיו כמה שיותר מינוריים ובסיסיים בלי לפגוע בתשתיות הקיימות.

חלק מהשינויים כמו למשל הזזת שקעי חשמל או הוספה של שקעי חשמל מיוחדים יהיו בחינם או בעלות נמוכה מאוד.

רוב הקבלנים מציעים מחירון עבור שינויים משמעותיים יותר, זהו בדרך כלל מחירון קבוע שלא באמת ניתן לסטות ממנו וכוח המיקוח של הדיירים הוא קטן יחסית. יש גם קבלנים שמצידם מחירון השינויים הוא פוטנציאל לרווח נוסף. הדיירים בדרך כלל מוכנים לשלם את המחיר הזה מכיוון שהם רוצים להתחיל ולהתגורר בדירה מיד לאחר קבלת המפתח ולא לבלות עוד חודשיים אצל ההורים…

לכן, חשוב להתייחס גם אל המחירון הזה בכובד ראש בדיוק כפי שלוקחים בחשבון את מחיר הדירה עצמה (ובהתאם לזאת את גובה המשכנתא).

איך פותרים את ניגוד האינטרסים הזה?

על מנת לצלוח את האתגרים שבדרך בצורה כמה שיותר חלקה, מומלץ כי הדיירים ישכרו מראש אדריכל ו/או מעצב פנים שיוכלו להמליץ להם על שינויים סטנדרטיים אותן ניתן לבצע ויש סיכוי גבוה שיאושרו על ידי מתאם השינויים. לשם זאת עליהם להכין מבעוד מועד סרטוטים אדריכלים מפורטים.

לדוגמה:

  • בחירת פרקט סינטטי או אמיתי
  • בחירת חיפוי וריצוף לחדרים רטובים
  • בחירת חומרים לחדרים אחרים (לדוגמה, שיש למטבח)
  • בחירת דלתות פנים
  • איחוד חדרים או הזזת קירות – זוהי דוגמה לשינוי שלא תמיד מתקבל בעין יפה אצל הקבלן מכיוון שהוא עשוי לגרור אחריו שינויי בתשתיות (לדוגמה, מערכת מיזוג האוויר)

עוד כדאי לדעת שעלות השינויים בדרך כלל נמדדת על פי יחידות שטח כגון מטר מרובע, אך יש לקחת בחשבון גם אלמנטים אחרים ש"תופסים" כבר חלק מהשטח ולכן מקטינים את הברוטו. לדוגמה, חיפויים לקירות או מידת העובי של הטיח. אם נוצר הבדל משמעותי בין היחידה "האדריכלית" לבין היחידה "הקבלנית", ייתכן שהפערים יהיו גדולים מדי וידרשו עבודה עם ספקים פרטיים (ראו בהמשך).

לכן, חשוב כל כך להיות מודעים לכל המגבלות האלו ולשכור אדריכל מקצועי שיודע להתחשב בפערים הללו ולקחת מרווחי בטחון.

לוחות זמנים

עוד נושא קריטי הוא כל נושא לוחות הזמנים: למרות מה שציינו, רבים מן הדיירים מגיעים אל הפגישה הראשונה עם מתאים השינויים כשעדיין אין להם בעצם מושג לגבי השינויים אותם הם רוצים לבצע. מכיוון שחלון הזמן בו ניתן לבצע את השינויים הוא מוגבל יחסית, עדיף לבוא כמה שיותר מוכנים וכך יהיה ניתן להתקדם לקראת הביצוע כבר בפגישה הבאה או זו שאחריה. ככל שהבנייה תתקדם, כך יהיה קשה יותר לבצע את השינויים והמחיר יעלה בהתאם.

ספקים, כתב כמויות ו"זיכויים"

כאן המקום להסביר שבדרך כלל יש לקבלן מבחר מצומצם של ספקים איתם הוא עובד על פי מסמך כמויות (מטריצות) שחייב להיות מותאם לדרישות של הדיירים ויחידות נטו (כפי שהסברנו בחלק הקודם). הקבלן (או היזם) לוקח מן הסתם את ההצעה שהכי משתלמת עבורו ולכן דייר שלא מגיע מוכן עם תוכנית מפורטת לנקודת הזמן הקריטית, כשהקבלן כבר מתחיל לסגור תיקי שינויים עם כל הדיירים האחרים, יתקשה מאוד לקבל את מבוקשו ויאלץ לבצע את השינויים במועד מאוחר יותר מכספו שלו.

תמיד ישנה אפשרות לעבוד עם ספק פרטי ולקבל זיכוי בגובה מסוים מהקבלן, אבל גם עם הזיכוי הזה, התוספת תהיה בסופו של דבר משמעותית גם אם מחירון השינויים אצל הקבלן גבוה מן המקובל בשוק.

מקבלים את המפתחות

בסוף התקופה ואחרי שכל השינויים נעשו לשביעות רצונם של כל הצדדים, הדיירים מקבלים סוף כל סוף את המפתח ויכולים להיכנס לדירה החדשה. אם יש לכם שאלות או תהיות נוספות (בין אם אתם קבלנים ובין אם אתם הקונים), תוכלו ליצור איתנו קשר ונוכל לתת לכם את כל התשובות שתרצו.